הערכת Cadastral של מגרשים: הליך, שיטות ותוצאות
החיים של אנשים קשורים לארץ. עסקאות שונות ניתן לבצע עם זה. לעתים קרובות נדרש לדעת את הרווחיות והתועלת. זו הסיבה הערכה Cadastral של מגרשים הקרקע מתבצעת. הנוהל נעשה על פי הכללים המקובלים. העלילה של המספר cadastral ניתן למצוא כדי לבקש את המידע הדרוש.
על האירוע
הערכת הקרקע של Cadastral היאיישום ניתוח כלכלי של היצע וביקוש לשימוש וקביעת המחיר המדויק של המגרשים. כל אפשרויות ההערכה, כולל cadastral, נדרשים כדי לבסס את הביטוי המוניטרי של מחיר הקרקע.
הערכת הקאדסטרל של הקרקע שונה מהשארהנחשב האינדיקטור המרכזי למיסוי, ומתבצע בשיטת מסה. כתוצאה מכך, השטח מחולק לחלקים, המחיר, הערך cadastral ואת שווי השוק נקבעים, אשר נחשב מתאים למכירה בתנאי השוק.
עקרונות ההערכה נקבעים על פי דין. על בסיסם נקבע שווי קרקעות שונות. הנורמות של הליך זה נקבעו בסעיף 66 של RF LC.
בשביל מה?
הערכה Cadastral של מגרשים הקרקע מתבצעת עבור:
- אפשרויות רישום עסקאות של תרומה, שכר דירה, מכירה;
- קבלת הלוואות בהן תועמד הקרקע;
- במקרה של סכסוכי רכוש;
- איסוף מסמכים על ידי שוטרים;
- הפרטה;
- ביטוח;
- שווי השקעות;
- משיכת בעלי מניות;
- הערכה ארגונית;
- שימוש באובייקט כהון מורשה;
- הערכת נזק;
- היווצרות מיסוי.
עבור פעילויות אלה, זה הכרחי. הערכת הקאדסטרל של הקרקע בכל המקרים היא סטנדרטית.
תכונות של הערכה
כדור הארץ יש תכונות המשפיעות על תוצאות ההערכה:
- הם לא יהיו תוצאה של עבודה;
- מוגבלים בחלל;
- לא ניתן להחליפן באמצעים אחרים;
- יש מיקום קבוע;
- כאשר נעשה שימוש נכון, לא להיות שמיש;
- יש איכות שונה בתחומים שונים;
- יש מאפיינים שימושיים משלהם;
- יש את רכוש הפוריות;
- נחשבים לתמיכה מרחבית בתחומים שונים של פעילות.
המושגים של "אדמה" ו "אדמה" ישמספר הבדלים. כדור הארץ נקרא שטח שלא פותח ואין לו שיפורים. אתר הוא שטח שבו נעשו שיפורים למטרה מסוימת.
סוגי שיפורים
השינויים יכולים להיות:
- חיצוני (הקמת תקשורת, כבישים, רחובות).
- פנימי (גינון, תכנון, עבודות בנייה).
הערכה משמשת לכל סוגי הקרקע. נכס סטנדרטי כולל קרקע ומבנים. הערכה Cadastral של מגרשים הקרקע מתבצעת עבור כל אובייקט. האירוע נערך לעתים קרובות לא עם רכוש, אבל עם מושכר רכוש. אז זכויות החכירה מוערכים.
המוני ורווק
בתרגול עולמי קיימות שתי אפשרויות להערכה:
- המסה. משמש עבור מספר אתרים באזור גדול.
- יחיד. היא מיושמת באופן שיטתי. ההליך דורש ניתוח מעמיק של השוק הקיים.
ניתוח יעילות מקסימלית
במהלך הבדיקה, יש צורך להקים שיטה יעילה של שימושי קרקע. לשם כך, גורמים רבים נלקחים בחשבון:
- מיקום;
- מצב שוק;
- הוצאות מימון;
- מאפיינים פיזיים ואפשרות ביצוע שיפורים;
- הכדאיות הפיזית של הפרויקט;
- כדאיות טכנולוגית;
- התאמה של מטרה ושימוש;
- - הקמת רווחיות.
הערכת המדינה cadastral של הקרקע יכול להתבצע בדרכים שונות. לכל אחד מהם יש מאפיינים משלו.
שיטה נורמטיבית
קובע את העלות הנורמטיבית של העלילה. הוא משמש כאשר:
- העברה לבעלות או לפדיון;
- מתנה או רישום כנחלה;
- תפיסת המדינה;
- קבלת הלוואה.
- הקמת עלות משותפת.
כאשר הערכת המדינה cadastral של אובייקט המורכב קרקעות עם הזכות להחזיק החכירה מתבצע, העלות נקבעת על בסיס העלויות שנקבעו עם הנסיגה שלה לבנייה.
שיטת השוואת המכירות
זה נחשב שיטה יעילה ונוחה. כדי לקבוע את מחיר הקרקע, אתה צריך להעריך את המצב של השוק. אם שמאי אין דוגמאות של עסקאות, הביקוש הנוכחי צריך להילקח בחשבון.
נלקחים בחשבון:
- זכויות קניין;
- מצב שוק;
- תנאי מכירה;
- תנאי מימון;
- מיקום המתקן;
- נוכחות של מבנים הנדסיים;
- מאפיינים פיזיים;
- יעוד;
- שירותים ציבוריים;
- אופציות לשימוש יעיל;
- כלכלי.
גישה זו מספקת הזדמנות להשיג תוצאות מדויקות.
שיטת היוון של קרקע להשכרה
בשיטה זו, תוכל לעבד מידע אודותמחירי השכירות על הקרקע ולהגדיר את מחיריהם כהכנסות שכירות. האגרה מהוונת בצורה של הכנסה קבועה. האינדיקטורים של הפרוצדורה נקבעים על פי נתוני המכירות ועלות דמי השכירות. יש נוסחה שבה מרוצה מחיר הקרקע. התוצאה שווה לסכום ההכנסות מהשכר חלקי מחוון ההיוון. השיעור האחרון מחושב על ידי חלוקת סכומי מחיר השכירות של מגרשים דומים לפי מחירם.
דמי השכירות נקבעים על ידי:
- מיקום האתר;
- צורה;
- גודל;
- נוכחות של מבנים הנדסיים;
- תקשורת תחבורה;
- סוג השימוש בקרקע.
ברוסיה מושכרים קרקעות מהמדינה או מהעירייה. התעריף נקבע במחיר רגיל, שאינו תמיד שווה למחיר השוק.
שיטת ההפצה
אובייקט הערכת cadastral מנותח באמצעותהיחס בין עלות העלילה לבין המבנים. השיטה מתאימה יותר למבנים חדשים, אשר חייבים לענות על השימוש הטוב ביותר של הקרקע. השטח תחת חפצים ישנים יהיה חלק גדול במחיר של האובייקט בהשוואה הבניין.
עבור שיטה זו, אתה צריך לקבל מידע על הקשר בין מחיר של מבנים וקרקעות מסוג מסוים. תוצאות האירוע יהיו אינדיקטיביות, לא מהימנות.
שיטת הבחירה
עלות האתר שבויש מבנים, ואם יש מידע על כמויות של עסקאות עם נדל"ן דומה. עם אפשרות זו יש צורך לבצע את ההליך ברצף שנקבע:
- אלמנטים השוואתיים של אובייקטים הם הקימו;
- נקבעו הבדלים בין השטח המוערך;
- מתבצעת התאמה;
- שווי השוק מאושר;
- נקבע מחיר השיפורים;
- נקבע שווי הקרקע.
אפשרות זו מתאימה לקרקעות בהן יש מבנים קטנים. הוא משמש בהעדר פעילות נורמלית בשוק.
שיטת האיזון
יש הערכה של הקרקע, אשר חייב להיות משופר על ידי מבנים למטרות רווח. העבודה מתבצעת בשלבים הבאים:
- את ההכנסה מן האובייקט הוא הוקם;
- נקבעו ההכנסות מבניינים;
- ההכנסות מהוונות.
שיטת Stakeout
שירות הפדרלי הפדראלי כולל מידע על קרקעות. עבור האמידה, ניתן להשתמש בשיטת חלוקת הקרקע לחלקות. הוא מתבצע ברצף הבא:
- לקבוע את מספר וגודל המגרשים;
- נקבעת העלות;
- העלויות מחושבות;
- נקבע הרווח הנקי;
- נקבעה תעריף היוון שבו יובאו הסיכונים.
לפיתוח הקרקע ידרוש את עלויות ניקוי השטח, התכנון והחלוקה למגרשים, הקמת המערכת ההנדסית, כבישים, משכורות לעובדים, ביטוח, פרסום.
נוהל
עבודה כזו יכולה להתבצע על ידי מוסדות הערכה. ניתן לחלק את הנוהל לשלבים הבאים:
- החוזה הוא רשמי. כדי לקמפל את זה, אתה צריך לדעת את מטרת העבודה, את הסטנדרטים, את הקטגוריה של הקרקע, סוג של שימוש, את האפשרות של בעלות, מגבלות, מידע מן קדסטר, נוכחות של מבנים.
- תאריך ביצוע העבודה מוקצה.
- המידע נאסף ונותח: מסמכים, מאפיינים, תיאור, תכונות של הקרקע.
- אינדיקטורים כלכליים נלקחים בחשבון.
- בדיקה מאורגנת של האובייקט והטריטוריה.
- תיעוד מתבצע.
- ניתוח שוק הנדל"ן מתבצע.
- נקבעה אפשרות הערכה.
- התוצאות עקביות.
- דוח נערך.
הסוכנות הפדראלית קדסטר מכיל מידע על נדל"ן, כולל קרקע. בעת ביצוע עסקאות שונות, יש צורך בבקשות של ארגון זה.
דוח
התוצאות של הערכת קדסטרל של הקרקע נערכיםבדו"ח בכתב. התוכן שלה צריך להיות כנדרש על ידי החוק הפדרלי. בפועל, אין צורה אחת של הדו"ח, ולכן כל הארגונים יכולים לספק מסמכים שונים במראה.
אבל המידע, צורת האירוע והתוצאות חייבות לעמוד בדרישות הבאות:
- זמינות הנתונים על עלות;
- תוכן ושיטת ההערכה;
- אימות התוצאות;
- מידע מוצדק;
- עקרון הייחוד;
- פירוש המונחים;
- יכולת אימות;
- העדר מידע אופציונלי ביניים.
בעת כתיבת דוח, על המבקר להיות בזמןתוצאות העברה, ציון תאריך היישום, תקנים. כאשר קובעים את הערך של הקריטריונים שלהם קבועים. הדו"ח יכלול נתונים חשובים על השיטה בשימוש. הדו"ח ממוספר ותפור, חתום ומוחתם.
ההגדרה של הערך cadastral יאפשרלמכור את העלילה במחיר המתאים. כאשר הוא משתנה, ההליך חייב להתבצע לפני העסקה. המחיר משתנה בגלל השינוי ביעד. ההליך נחוץ לרישום נכון של עסקאות שונות עם הקרקע.
</ p>
