באיזו שנה היה שוק הנדל"ן הרוסי נוצר? מבנה ותפקוד שוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן הפדרציה הרוסית הוא אחדהמגזרים הגדולים ביותר של הכלכלה הלאומית. עם זאת, התפתחותה תלויה במידה רבה במצב העניינים במגזרים מרכזיים אחרים במשק. שוק הנדל"ן ברוסיה רגיש למשברים, למצב המקרו-כלכלי. כיצד ניתן לייחס תלות זו בשלבים שונים של התפתחותה? מהן התקופות העיקריות של היווצרות וצמיחה של שוק הנדל"ן ברוסיה?

שוק הנדל"ן ברוסיה: מבנה

בהתחשב בשלבים העיקריים של הפיתוחהיווצרות של שוק הנדל"ן ברוסיה, יהיה זה שימושי לבחון אותו מבחינת תפקודם של שני מגזרים שונים למדי - עסקאות עם נכסים למגורים ויחסים משפטיים, שעיקרם קניה ומכירה והשכרה של נכסים מסחריים.

ניתן לציין כי שתי התחומים הללו ממלאים מספר תפקידים חשובים לכלכלה הלאומית של הפדרציה הרוסית:

- גירוי ביקוש בשוק האשראי;

- גירוי של היצע בשוק הבנייה;

- מגרה את הצמיחה של כמות הכסף הרבה מגזרים עסקיים אחרים - בתחום ייעוץ הנדל"ן, חומרי בנייה, צבעים, לכות, מסיים, טפטים;

- פתרון בעיות חברתיות דחופות הקשורות במתן האזרחים לדיור;

לכן, שוק הנדל"ן הוא אחד הנהגים החשובים ביותר של הצמיחה הכלכלית של המדינה בכללותה. כעת נבחן כיצד נוצרו ופיתחו את המקטעים החשובים ביותר.

שוק הנדל"ן למגורים ברוסיה: השנים הראשונות של הפיתוח

באיזו שנה היה שוק הנדל \ "ן הרוסי האמיתי נוצר בתחום עסקאות עם נכסים למגורים? ישנן מספר נקודות מבט על ציון זה.

לדברי חוקרים רבים, שוק המגוריםהנדל"ן במגזר הרלוונטי החל להיווצר בשנת 1990 - לאחר פרסום החוק "על נכס", אשר אישר את מוסד של רכוש פרטי בברית המועצות - בפעם הראשונה מזה זמן רב. לפני כן, בברית המועצות, רכוש זה או אחר, כולל דירות, היה בבעלותם של אזרחים. אבל לא רכוש פרטי - המוסד המקביל בברית המועצות היה קשור בעיקר עם המערכת הקפיטליסטית, אשר התנגדו אידיאולוגית עקרונות סוציאליסטיים.

מיד עם קבלת החוק "על רכוש", בסילוק של אזרחי ברית המועצות התברר להיות בתים ודירות, אשר באותה עת הם רכשו בסדר של פורמטים אשראי הנוכחי. יצוין כי הלוואות אלו היו די רחוק מן המשכנתא תוכניות משותפות של האדם של היום ברחוב, אבל במידה מסוימת דומה להם. הבעלים היו גם מסוגלים למכור את רכושם בשוק.

גורם ההפרטה

בתורו, מאז 1992, בקנה מידה גדולהפרטת הדירות שקיבלו באותה עת מהמדינה. זה קבע מראש את היווצרות כמויות גדולות של היצע בשוק, בשל העובדה כי הפצה חופשית של דיור מהמדינה היה ממוזער (למעט במסגרת של תוכניות חברתיות מסוימות), היה גם הביקוש הנדל"ן.

אם אנחנו מדברים על מתי השוק התעוררהנדל"ן ברוסיה, אז אנחנו יכולים רק לכוון את עצמנו לתקופה שבה ההפרטה של ​​דירות המדינה החלה. כלומר, זה 1992. עם זאת, כמה מומחים מאמינים כי שוק הנדל"ן הרוסי הוקמה בשנת 1991, רק לאחר חוק "על נכס" מרוויח במלואו, ואת עסקאות מסחריות הראשון לרכישה ומכירה של דיור החלה להיות מיושמת. אבל בשל כמות קטנה למדי של ביקוש ואספקה, אלה מנגנונים שאפיינו את השוק לפני לא יכול להיחשב סחורה במלואה. רק עם תחילת ההפרטה החלו אלה להיווצר.

לפיכך, בשלבים של היווצרות השוקנדל"ן ברוסיה, אם אנחנו מדברים על מגזר מגורים, זה לגיטימי יותר לספור מאז 1992. עניין נוסף הוא שהתחום המקביל של היחסים המסחריים הניח נוכחות לא רק של מוסד פרטי, אלא גם של מספר רב של מנגנונים משפטיים ופיננסיים שבאמצעותם ניתן לבצע עסקאות לרכישה ומכירה של דירות. הבה נבחן את ההיבט הזה בפירוט רב יותר.

כאשר המנגנונים המשפטיים של שוק הנדל"ן של הפדרציה הרוסית נוצרו?

אז, באיזו שנה היה השוק הרוסי נוצרנדל"ן, אם אנחנו מדברים על מגזר המגורים שלה, אנחנו יודעים עכשיו - בשנת 1992. אולם, במתכונתו המקורית היא פעלה במסגרת מערכות משפט מיושנות, שעדיין היו מכוונות במידה רבה לתקופה הסוציאליסטית. מה לומר - אפילו החוקה של המדינה באותו זמן נעדר. אבל ב -1993 היא הופיעה. מאוחר יותר אומצו חוקים שנרשמו לרישום מדינה של זכויות במקרקעין בשנת 1997 ובמשכנתאות בשנת 1998.

מוסדות פיננסיים ומשפטיים: השפעה על התפתחות השוק

לכן, למרות העובדה כי הרוסישוק הנדל"ן הוקם בשנת 1992, לקח לו זמן לרכוש מנגנונים מתאימים לגיטימציה עסקאות למכירה ורכישה, כמו גם ההלוואות.

למעשה, העובדה כי החקיקהרמה אושרה תוכניות משכנתא, בתחילה גורלית של ההיווצרות של שלב חדש של התפתחות שוק הדיור ברוסיה מאופיין בצמיחה יציבה בביקוש, וכתוצאה מכך, מחירי הנדל"ן. בדבר חלוקה לתקופות - זה מתאים 2000 שנים לפני המשבר 2008-2009.

הבה נבחן את הפרטים בפירוט רב יותר.

שוק הנדל"ן למגורים ברוסיה: מתחילת שנות ה -2000 למשבר 2008-2009

הגורמים העיקריים בפיתוח השוק הרוסירכוש בתקופה הרלוונטית החלה, כך תוכניות משכנתא (ביקוש עז במיוחד עבורם היה באמצע שנות ה -2000), הגדלת שכר של אזרחים, כמו גם ביקוש גבוה באופן עקבי עבור דיור. כתוצאה מכך, מחירי הדירות ב -2000, גדלו במהירות. פקטור בירידה שלהם יכול להפוך למשבר במשק, אשר היה נחוש האטה בשוק המשכנתאות וירידה בביקוש לדיור בשל גידול בשכר האטה.

תנאים דומים התעוררו בסתיו 2008, מתיעל רקע האינדיקטורים הפיננסיים השליליים של השוק העולמי, הבעיות התעוררו במשק הרוסי. ההכנסות של אזרחים רוסים בתקופה עד 2010 חדלו לגדול, לפחות בשיעורים שנצפו לפני המשבר של הסתיו של 2008. הבנקים החלו להעריך בקפדנות את יכולת הפירעון של המשכנתאות לווים, ולכן קצב ההלוואות לדיור ירד.

כתוצאה מכך, במהלך המשבר 2008-2009, המחיריםעל הנדל"ן ברוסיה ירד באופן משמעותי. אבל כמו המצב המקרו כלכלי התייצב, הצמיחה של ההכנסות של אזרחים החלו להיות מתוארים שוב בארץ, הבנקים שוב הפך פעיל יותר במונחים של הלוואות לדיור, שוק הנדל"ן של רוסיה, אשר כבר התגבשה, נכנס לשלב חדש של פיתוח. בואו ללמוד את התכונות שלה.

שוק הנדל"ן למגורים ברוסיה: מ 2010 למשבר של 2014

על רקע עלייה משמעותית בעוצמההלוואות לדיור, המשך ביקוש גבוה בתקופה זו ברוסיה שוב החלו להרקיע את מחירי הנדל"ן. עם זאת, מגמה זו, כמו אנליסטים אומרים, לא היה אופייני לכל האזורים הרוסיים. בפרט, בערים הגדולות של רוסיה, בעיקר במוסקבה, סנט פטרסבורג, הצמיחה במחירי הבתים לא מבוטאת במונחים יחסיים. אנליסטים אלה מתחברים בעיקר לרוויה של השוק. למרות העובדה כי בערים הגדולות של הפדרציה הרוסית להישאר אטרקטיבי עבור המהלך, התפתחות שוק הבנייה למגורים במוסקבה וסנט פטרסבורג, במידה מסוימת לקזז את הביקוש הגבוה הנדל"ן.

משבר חדש שוק הנדל"ן

בכל אופן, בערים רבות אחרות של רוסיההקשר עם היעדר היצע של מחירי הנדל"ן גדל בהתמדה. גורם ההאטה שלהם, שוב, יכול להיות תופעות משבר במשק. אלה הקשורים לסיבוך של מדיניות החוץ מדיניות, זילות הנפט וכמה בעיות מבניות במשק הלאומי של הפדרציה הרוסית התעוררה בשנת 2014.

ההכנסה של האוכלוסייה גדלה שוב. באופן שלילי במיוחד, המשבר החדש השפיע על המגזר הבנקאי - הבנק המרכזי נאלץ להגדיל את שיעור המימון מחדש, ומוסדות האשראי המסחרי, בתורו, הידקו את תנאי ההלוואות. כתוצאה מכך, שוק המשכנתאות הואטה במידה ניכרת. גורמים אלו קבעו מראש מיתון חדש בשוק הנדל"ן למגורים ברוסיה.

מה הם הסיכויים לתחום זה של יחסי הקניין והמשפט בקשר למצב הכלכלי הנוכחי?

שוק הנדל"ן למגורים רוסי: לקוחות פוטנציאליים

השלבים של התפתחות השוק כי חשבנוהנדל"ן ברוסיה מראים כי תופעות המשבר עבור המגזר הרלוונטי אינם חדשים. במהלך המיתון של 2008-2009, חלה ירידה זהה מחירי הדיור, כמו במשבר של 2014, הדינמיקה של המשכנתאות היה בירידה. אבל ברגע שמצב העניינים במשק השתפר - באותו זמן המצב השתפר במגזר הנדל"ן למגורים - בשל רמה גבוהה כל הזמן של הביקוש לדיור.

ממתין לפעולה ממשלתית

יציאה המשבר 2008-2009 של הפדרציה הרוסיתהכלכלה סייעה במחירי הנפט הגבוהים, החל משנת 2011, בהיקף של כ -100 דולר לחבית. האם לחזור אליהם עכשיו, כאשר "זהב שחור" עולה כמה פעמים זול יותר - שאלה גדולה. אם זה המקרה, אז סביר להניח כי הנהג הנוכחי פעם של צמיחה של הכלכלה הרוסית יעבוד. אם לא, סביר להניח שהם יצטרכו לחכות עד תוכניות הממשלה כדי לייצב את המצב במשק הלאומי, שמטרתה להבטיח את החלפת הנפט ההכנסות, יתחילו לתפקד.

כתוצאה מכך, מצב העניינים בשוק הדיורהנדל"ן תלוי עד כמה מוצלחת מדיניות המדינה בתחום ההתאמה של הכלכלה הרוסית לתנאים החדשים שצצו צורה בשוק העולמי יהיה.

שוק הנדל"ן המסחרי הפדרציה הרוסית: היווצרות ופיתוח

אז, גילינו באיזה שנהשוק הנדל"ן הרוסי ואיך הוא התפתח - במגזר המגורים. תן לנו עכשיו לחקור את הפרטים של תחום אחר, כלומר, נדל"ן מסחרי. עסקאות מכירה, רכישה וחכירה מבוצעות בגין מתקנים כגון מבני משרדים, מרכזים מסחריים, בתי מלון, מחסנים, מוסכים, מתקנים תעשייתיים, איצטדיונים.

האם ההפרטה חשובה בעסקים?

בתחילת המאמר, קבענו כי מגוריםקטע של שוק הנדל"ן הרוסי הוקמה בשנת 1992 - כאשר ההפרטה החלה. באשר מתקני מסחרי, תופעות שוק דומים בתחום הרלוונטי, כאשר המדינה בבעלות רכוש בחינם הועבר לבעלים פרטיים, לא נצפתה בקנה מידה גדול. לכן הפרטה של ​​מתקנים מסחריים פרטיים, אם כי זה התרחש הפדרציה הרוסית, לא יכול להפוך את אותו הנהג צמיחה חזקה של המגזר, כמו במקרה של הנדל"ן למגורים.

לכן, אנו יכולים להסיק כי בקטע מסחרי של שוק הנדל"ן הרוסי הוקמה בשנת השנה בדיוק אותו בשנת 1991, לאחר חוק "על רכוש פרטי" החלה לפעול. נהגים נוספים של צמיחתו היו, שוב, פיתוח של תוכניות אשראי, אך כבר מותאם לתחום המסחרי, כמו גם את הפיתוח האינטנסיבי של הכלכלה הרוסית, במיוחד בתחילת שנות ה -2000.

הגורם הכלכלי הוא אוניברסלי לכל המגזרים

כמו במקרה של מגזר מגורים, השוקנדל"ן מסחרי היה רגיש למשבר של 2008-2009. כמו כן, היא הושפעה לרעה מהמיתון של 2014 -ו 2015. לכן, הסיכויים לפיתוח נוסף של אזור זה של הכלכלה הלאומית גם תלוי מגמות מאקרו כלכליות.

עם זאת, בניגוד לאזרחים שהם הראשיהמוכרים והקונים בשוק הנדל"ן למגורים, הנושאים הרלוונטיים במגזר המסחרי - ארגונים, יכולה להיות השפעה משמעותית יותר על תהליכים כלכליים במדינה. לפיכך, יישום של תוכניות המדינה שמטרתן המודרניזציה במשק, תלוי במידה רבה את עוצמת הפעילות המסחרית של מפעלים פרטיים.

לכן, בכוחות העסק,כך שהמצב בכלכלה הלאומית של הפדרציה הרוסית רכש דינמיקה חיובית יותר. כתוצאה מכך - כדי לעורר את הפיתוח הנוסף של שוק הנדל"ן המסחרי.

סיכום

אז, החלטנו איזה שנההקים את שוק הנדל"ן הרוסי במגזרים למגורים ומסחר, זיהה את השלבים העיקריים של הפיתוח שלה. הגורמים העיקריים המשפיעים על מצב העניינים בתחום הרלוונטי של המשק הלאומי הם בעיקר מקרו - כלכליים. אם המצב במשק המדינה מאופיין על ידי הדומיננטיות של מגמות חיוביות - שוק הנדל"ן בשני המגזרים הוא פעיל בפיתוח.

באשר המוזרויות של הפיתוח שלה מגורים ובתחום המסחרי - ניתן קודם כל לציין את העובדה כי שוק הנדל"ן הרוסי הוקמה בתנאים מיוחדים של המעבר מן המודל הסוציאליסטי של הכלכלה אל הקפיטליסטית. המוסדות המשפטיים והפיננסיים הדרושים לתפקודו המלא לא הופיעו מיד.

עם זאת, בצורה המודרנית, השוק הרוסיהנדל"ן מתפתח על אותם העקרונות המאפיינים את רוב המדינות הקפיטליסטיות. היווצרות המחירים על זה מתרחשת עקב המתאם אובייקטיבי של היצע וביקוש. זה מסביר את התלות של התפתחותה על מצב המשק בכללותו. אם יש ביקוש יעיל, אז הדינמיקה של השוק יהיה חיובי.